Az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó új szabályok - III. rész
A nemrégiben hatályba lépett új Ingatlan-nyilvántartási törvény jelentős változásokat vezetett be az ingatlannyilvántartási eljárásokban. Az új szabályok egy részének alkalmazása technikai okok miatt egyelőre még várat magára.
Korábbi hírleveleinkben bemutattuk az új ingatlan-nyilvántartási törvény legfontosabb újításait. Ismertettük az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer (E-ING) bevezetését, amelynek eredményeként az ingatlan-nyilvántartási kérelmeket főszabály szerint elektronikus úton kell benyújtani, továbbá azt is, hogy az eljárásokban kötelezővé válik a jogi képviselet. Bemutattuk továbbá az elektronikus aláírás szerepének felértékelődését, amely lehetővé teszi, hogy egyes dokumentumokat a felek akár személyes jelenlét nélkül is hitelesen írjanak alá.
Szó esett továbbá az országos illetékességi rendszer bevezetéséről, amelynek keretében a korábbi területi illetékességen alapuló földhivatali rendszer megszűnik, valamint arról is, hogy az új szabályozás számos esetben gyorsabb ügyintézést tesz lehetővé sommás eljárás vagy automatikus döntéshozatal útján. Az új rendszer emellett összekapcsolódik más közhiteles nyilvántartásokkal, így bizonyos adatok automatikusan átvezethetők lesznek az ingatlan-nyilvántartásban, csökkentve az adminisztrációs terheket.
Bár az új törvény számos rendelkezése még fokozatosan lép életbe, egyes jelentős változások már hatályossá váltak. Ezek közül talán a leggyakorlatiasabb jelentőségű a vevők pozícióját érintő szabályozás átalakulása, különösen a korábban széles körben alkalmazott függőben tartás megszüntetése és a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bevezetése. Jelen hírlevelünkben ezt a változást mutatjuk be részletesebben.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vevői jog
A talán legjelentősebb – már életbe lépett – változásnak a jól ismert függőben tartás, illetve a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzésének eltörlése bizonyult. Korábban egy eljárás lefolytatásának keretein belül arra volt lehetőség, hogy a fenti jogok valamelyikének bejegyzése által a vevő a vételár-előleg kifizetése után a tulajdoni lapon széljegyre kerüljön, majd a vételár teljes hátralékos összegének kifizetését követően a bejegyzési engedély benyújtása útján a vevő nevére kerüljön az ingatlan, azaz a vevőt az ingatlan tulajdonosaként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba.
Az eddigi függőben tartás helyett új, hasonló szerepet betöltő jogintézményként a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog jelent meg. Ez a jog akár határozatlan, akár határozott időre (praktikusan a vételár hátralékos összegének megfizetéséig tartó időre) is alapítható, azonban legfeljebb 5 évre kerülhet bejegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára. A határozatlan időre kikötött vevői jogot 5 év elteltével hivatalból törlik az ingatlan tulajdoni lapjáról.
A vevői jog mindössze a bejegyzést követő 6 hónapig nyújt teljeskörű, a végrehajtásra is kiterjedő védelmet a vevő számára. A 6 hónapos periódus lejártát követően a vevői jog hatálya megegyezik a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilaloméval. A vevői jog bejegyzését követő 6 hónap alatt ugyanis az ingatlanügyi hatóság hivatalból felfüggeszti az ingatlanra vonatkozó további jogok és tények (pl. végrehajtási eljárás) bejegyzésére irányuló eljárásokat, azonban a 6 hónapos periódus lejártát követően már a vevői jog ilyen védelmet már nem biztosít.
További jelentős különbség a korábbi szabályozás szerinti függőben tartás és a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog között, hogy míg az előbbi lehetőséget nyújtott egyetlen egységes eljárásban lebonyolítani az egész folyamatot, addig az utóbbi ezt a lehetőséget már nem biztosítja, és (i) a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése, valamint (ii) a tulajdonjog-bejegyzése két külön eljárásban történik.
*
A fenti összefoglaló a figyelemfelkeltést szolgálja és nem tekinthető jogi tanácsadásnak.
Természetesen bármely kérdés esetén készséggel állunk rendelkezésre.